Rabu, 19 September 2012

Segi Yuridis Jual Beli Tanah/Rumah


Untuk mengurangi resiko dalam hal menjual ataupun membeli tanah/rumah, perlu diketahui aspek-aspek hukum dalam jual-beli tanah/rumah. Dalam hukum adat, diatur prinsip jual-beli yaitu : Terang dan Tunai. "Terang" artinya di lakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang, sedangkan "Tunai" artinya di bayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga belum lunas, maka belum dapat dilakukan proses jual beli dimaksud.

Untuk melaksanakan jual beli, kewenangan pelaksanaannya diberikan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT adalah pejabat umum yang diangkat oleh kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual–beli. Untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat, karena jabatannya, dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual-beli tanah, sedangkan untuk didaerah yang lebih maju, ditunjuk Notaris PPAT yang diangkat berdasarkan SK Kepala BPN untuk wilayah kerja tertentu.


Data-data yang diperlukan untuk proses jual-beli

Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:

1. Data tanah, meliputi:
  • Asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran(bukti bayarnya), data ini mutlak diperlukan untuk pengurusan jual beli sebagai syarat administrasi dan untuk pengurusan di instansi terkait.
  • Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama), data ini juga mutlak diperlukan.
  • Asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelahselesai proses AJB)
  • Bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
  • Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada SuratRoya dari Bank yang bersangkutan
2. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteriasebagai berikut:

    Perorangan:
  • Copy KTP suami isteri
  • Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
  • Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untukWNI keturunan)
     Perusahaan:
  • Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
  • Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM
  • Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau SuratPernyataan Sebagian kecil asset
      Dalam hal Suami/isteri atau yang tercantum dalam sertifikat sudah meninggal dunia, maka yang melakukan jual beli tersebut adalah Ahli Warisnya. Jadi, data-data yang diperlukan adalah:
  • Surat Keterangan Waris bagi pribumi, atau  Surat Keterangan waris yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah yang dikuatkan oleh Camat; Untuk WNI keturunan: Surat keterangan Waris dari Notaris
  • Copy KTP seluruh ahli waris
  • Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
  • Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda-tangan AJB, atau Surat Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara mereka yang dilegalisir oleh Notaris(dalam hal tidak bisa hadir)
  • Bukti pembayaran BPHTB Waris (Pajak Ahli Waris), dimana besarnya adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan Nilai tidak kena pajaknya. Nilai tidak kena pajaknya tergantung dari lokasi tanah yangbersangkutan. Contoh perhitungannya: NJOP Tanah sebesar Rp. 300juta, berlokasi di wilayah Bekasi. Nilai tidak kena pajak untuk wilayah Bekasi adalah sebesar Rp. 250jt. Jadi pajak yang harus di bayar ={(Rp. 300jt – Rp. 250jt) X 5%} X 50%. Apabila NJOP tanah tersebut di bawah Rp. 250jt, maka penerima waris tidak dikenakan BPHTB Waris (Pajak Waris)

Proses pembuatan akta jual-beli sampai menjadi sertifikat 

Jika sudah terjadi kesepakatan harga tanah  antara pihak penjual dan pembeli maka keduanya harus datang ke kantor pejabat pembuat akta tanah (PPAT) untuk membuat akta jual-beli tanah. Kesepakatan harga di sini termasuk cara pembayaran dan siapa yang menanggung biaya pembuatan akta jual beli (AJB) di hadapan PPAT.

Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantorpertanahan yang berwenang
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah danbangunan tersebut.Dimana penghitungan pajaknya adalah sebagai berikut:
-Pajak Penjual (Pph) = NJOP/harga jual X 5 %-Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/harga jual – nilai tidak kena pajak} X 5%

Jangan lupa membawa hal yang perlu untuk membuat AJB di kantor PPAT yaitu:
(a) Penjual membawa:
- Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual;
- Kartu tanda penduduk (KTP);
- Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (10 tahun terakhir);
- Surat persetujuan suami/istri bagi yang sudah berkeluarga;
- Kartu keluarga (KK);

(b) Calon pembeli membawa:
- Kartu tanda penduduk (KTP);
- Kartu keluarga (KK);

Kemudian PPAT melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor pertanahan. Gunanya untuk mengetahui:
- Apakah Sertifikat tersebut asli;
- Apakah Sertifikat tersebut sedang dijaminkan ke pihak lain atau tidak. PPAT akan menolak membuat AJB jika tanah tersebut dalam sengketa atau sedang dalam dijaminkan;
- Apakah sertifikat/tanah tersebut sedang dalam sengketa atau tidak;

Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) jika harga jual tanah di atas Rp 60 juta di bank atau kantor pos. Pembeli membayar bea perolehan hak atas tanah dan angunan (BPHTB). Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum. Sedangkan penjual mebuat Surat pernyataan bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa karena PPAT akan menolak pembuatan AJB apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.

Pembuatan AJB harus melalui :
a. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.
b. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
c. Pejabat pembuat akta tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.
d. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan pejabat pembuat akta tanah.
e. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke kantor pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
f. Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.

Setelah pembuatan Akta Jual-Beli :
(a) PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.
(b) Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.

Berkas yang diserahkan adalah:
- Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli
- Akta Jual Beli dari PPAT;
- Sertifikat hak atas tanah;
- Kartu tanda penduduk (KTP) pembeli dan penjual;
- Bukti pelunasan pembayaran pajak penghasilan (PPh);
- Bukti pelunasan pembayaran bea perolehan hak atas tanah dan bangunan;

Proses di Kantor Pertanahan :
(a) Setelah berkas disampaikan ke kantor pertanahan, kantor pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada pembeli.
(b) Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
(c) Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
(d) Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.

Tidak ada komentar:

Poskan Komentar